13 декабря в Москве прошла конференция «Круглый стол: наем [пока] без правил. Как и зачем регулировать рынок краткосрочной аренды», организованная газетой «Ведомости». В ней участвовали представители законодательной власти и классифайдов, юристы и аналитики. Циан.Журнал собрал главные тезисы.

Что происходит с посуточной арендой сегодня

Под краткосрочной арендой подразумевается посуточный наем квартир — по сути, альтернатива гостиницам. После ухода из России Booking и Airbnb этот сегмент рынка очень быстро растет: в некоторых городах, например во Владикавказе, посуточная аренда почти вытеснила долго- и среднесрочную. Главная причина — стремление россиян заработать в непростое время, причем для 34% арендодателей это единственный источник дохода.

Тренд привлек внимание экспертов — за его изучение взялся Центр стратегических разработок. Итоги этого исследования и легли в основу встречи. 

Посуточная аренда максимально приближена к гостиничному сервису, поэтому арендаторов здесь называют гостями. По данным Циан, чаще всего гости — это люди 26–45 лет, причем 58% — семьи с детьми до 18 лет. Посуточную аренду они выбирают, так как она дешевле гостиничных семейных номеров и предлагает больше бытовых возможностей — например, кухню и стиральную машину.

«Если в семье два–три ребенка, это огромная нагрузка на бюджет: в гостинице пришлось бы забронировать два номера, так что квартира выгоднее, — объясняет Мария Келембет, директор Циан по работе с органами государственной власти и общественными организациями. — Для сравнения: в Московском регионе средний доход на семью составляет 115 тыс. рублей, в Петербургском регионе — 104 тыс. рублей, а в остальных — 88–96 тыс. рублей. В такой ситуации краткосрочная аренда становится единственной возможностью для путешествий».

При этом расходы на жилье занимают лишь 25% бюджета всей поездки, а остальные 75% распределены между развлечениями, транспортом, питанием и другими тратами. Но если цены на аренду вырастут более чем на 5%, около 10% людей вообще откажутся от поездки, утверждает заместитель генерального директора ЦСР Лора Накорякова.

В чем проблема краткосрочной аренды

В перспективе к 2026 году посуточной арендой будет заниматься 1% экономически активного населения, и это очень много. Основная проблема краткосрочной аренды — в отсутствии полноценной нормативной базы. 

Это влечет за собой ряд сложностей:

• отсутствие договоров и риски мошенничества для обеих сторон сделки;
• угроза безопасности: как объясняет депутат Александр Якубовский, «бандиты и террористы не селятся в гостиницах, а останавливаются на съемных квартирах»;
• неуплата налогов: учитывая, что к 2026 году объем рынка, по прогнозам ЦСР, составит 495 млрд рублей против сегодняшних 231 млрд, это значительная недоимка. Сегодня налоги платит лишь треть арендодателей.

«Благодаря цифровым платформам бронирования активно развивается тенденция к обелению рынка. Сегодня такие сервисы используют уже 55% гостей, — говорит Лора Накорякова. — По данным опросов, именно с их участием чаще всего связан положительный опыт бронирования. Кроме того, процессы становятся более прозрачными, так как люди вовлекаются во всю цепочку взаимодействия и их становится видно (органам власти. — Прим. ред.)».

Таким образом, платформы и оплата банковской картой обеспечивают порядок, дают арендаторам уверенность, что бронирование пройдет гладко, и помогают вывести рынок аренды из тени. Но при сильном ужесточении госрегулирования обеление рынка может замедлиться, считают эксперты.

Что происходит с регулированием

«Сегодня краткосрочная аренда запрещена, но работа в этом направлении ведется. С ноября 2023 года Госдума приняла в первом чтении законопроект, который ее разрешит. Принять его власти обязал и Конституционный суд. Весной он рассмотрел спор между собственником сдаваемой посуточно квартиры и администрацией района в Псковской области и встал на сторону собственника», — заявил депутат Александр Якубовский. 

Один из пунктов этого законопроекта — обязанность собственника соблюдать права и интересы соседей. Среди предложений — позволить соседям разрешать или не разрешать посуточную аренду.

«Бытует мнение, что сдаче квартиры в посуточную аренду не место в многоквартирном доме — якобы это может мешать соседям, провоцируя конфликты из-за шумных вечеринок, незнакомцев в подъезде, употребления алкоголя, мест на парковке и т. д., — объясняет Михаил Рыженков, председатель комитета по жилищной политике и управлению недвижимостью. — Однако опрос 4 тыс. респондентов показал, что 69% ни разу не участвовали в подобных конфликтах, 14% участвовали однократно и лишь 1% сталкивались с подобными ссорами более четырех раз. Таким образом, разницы между соседями-”краткосрочниками” и постоянными жителями практически нет. А вот польза от них есть: арендаторы поддерживают местный бизнес, когда, например, идут завтракать в расположенное рядом с домом кафе».

По словам депутата Якубовского, в законотворчестве о краткосрочной аренде нужно учесть следующее:

1. Ввести обязательную регистрацию по месту пребывания даже в посуточной аренде. Это позволит контролировать перемещение людей по стране и снизит преступность*.
2. Как следствие, стороны будут обязаны заключать договоры.
3. По возможности надо перевести работу в цифровое поле: например, привязывать бронирования к сервису госуслуг и подписывать договоры электронной цифровой подписью. В этом случае арендодателю даже не придется встречаться с арендатором, а заселение будет происходить автоматически. 
4. Полиция и другие уполномоченные органы должны более оперативно отрабатывать жалобы соседей.
5. Если вводить рейтинги арендаторов и арендодателей, то они должны быть одинаковыми на всех платформах, и именно поэтому госуслуги являются удобным вариантом.
6. Арендодатель должен оказывать хотя бы минимальный гостиничный сервис — если не подавать  завтрак, то хотя бы помогать с вызовом врача или такси, добавляет Яна Бабина, президент Гильдии малых отелей, хостелов и посуточной аренды жилья.
7. Важно сохранить положительную динамику белой сдачи — этого удалось достичь благодаря активному применению статуса самозанятого, предлагает Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости».
8. Не стоит ограничиваться поправками только в Жилищный кодекс — лучше рассматривать вопрос комплексно с привлечением Минцифры, МВД и других ведомств. При этом нужно очень осторожно вводить запретительные инициативы, отмечает Артем Терпячий, руководитель направления по работе с госорганами сервиса «ДомКлик».
9. Важно не забыть, что регулирование должно быть направлено на создание комфортных условий для туриста, а не ограничений в посуточной аренде, напоминает Екатерина Папченкова, вице-президент фонда «Центр стратегических разработок».

Второе чтение законопроекта назначено на весеннюю сессию, однако важно помнить об упомянутом выше решении Конституционного суда:

«Учитывая, что Конституционный суд уже высказался по этой проблеме, некоторые вопросы больше не актуальны — например, тема с запретом оказания как гостиничных услуг, так и услуг, схожих с гостиничными, — объясняет Михаил Краснов, партнер и руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group. — Постановления Конституционного суда имеют действие прямого характера: если суд что-то постановил, дополнительных принятий законов уже не требуется».

В случае с иском в Псковской области суд совершенно четко разрешил краткосрочный наем, но исключил возможность почасовой аренды или размещения такого числа людей, которое превышает социальные нормы предоставления жилья, продолжил эксперт. 

В целом это не новая позиция, потому что в 2019 году уже прошла комплексная реформа нормативного регулирования гостиничных услуг и тогда же появился запрет на их оказание в многоквартирных домах. Теперь Конституционный суд подчеркнул, что эти ограничения нельзя транслировать на посуточную аренду, но только при условии, что краткосрочным наймом не пытаются прикрыть фактическую гостиничную деятельность (например, в форме мини-отелей или хостелов). Вместе с тем пробелы в законодательстве, которые касаются посуточной аренды, есть, и их надо устранять. 

Сдаете свою квартиру? Разместите бесплатное объявление на Циан